Търсим апартамент на партер с двор или къща в близо до града
През първите четири месеца на 2023 г. продължава наклонността от края на предходната година за понижаване на действително подписаните покупко-продажби на пазара на недвижими парцели и спад на търсенето от крайните клиенти . Това сподели в изявление за Българска телеграфна агенция Евгени Василев, шеф на организацията за недвижими парцели „ Арко риъл истейт “ (Arco Real Estate), разяснявайки настоящите трендове в бранша.
„ Ако преди един парцел се е продавал за към 20-30 дни, сега лишава малко повече време , клиентите са малко по-нерешителни. Има едно изчакване от октомври-ноември 2022 година за някаква по-сериозна промяна на пазара и това е коментар от купувачите. Намаляване на цените обаче не виждаме в нито един сегмент “, изясни той.
По думите му упованията за това евентуално се образуват от протичащото се в Западна Европа и Съединени американски щати, където има сериозно покачване на лихвите и понижаване на ипотечните заеми , което се отразява и на имотния пазар.
„ В България към момента това не се случва, няма промяна в цените, даже в някои сегменти има леко покачване в последните шест месеца. Отчетливо се следи спад в броя покупко-продажби. Ако има готово жилище на пазарна цена, покупко-продажбите към момента се осъществят доста бързо. В момента у нас няма доста подготвени жилища, а много здания в градеж. Жилищата в тях се продават по-трудно, в това число поради терзания, че постройките няма да се завършат, въпреки че няма нито един сходен случай в България. В момента нашата компания също строи, не изпитваме усложнения с финансиране на личното си строителство и не съм чул сътрудници да изпитват такива “, сподели още Евгени Василев.
Той посочи, че от позиция на пазара на ново строителство през последните 2-3 години е имало сериозен растеж и на продукция, и на покупко-продажби.
„ Мога да кажа, че множеството сътрудници вложители разполагат със сериозна ликвидност, което даже в обстановка на закъснение на пазара на недвижими парцели сега оказва помощ да осъществят постройките си, като не разчитат чак толкоз доста на крайния клиент за покупка на парцела по време на строителството „, изясни специалистът.
Затова съгласно него съществува баланс на пазара през последните месеци – нито продавачите са склонни да смъкват цените, тъй като имат запас, нито купувачите избързват, тъй като разчитат, че повишението на лихвите може да докара до някаква промяна на пазара.
Как ще повлияе на имотния пазар решението на Българската национална банка да усили наложителните минимални запаси на банките?
Според Евгени Василев то няма да повлияе на първите 6-7 огромни банки, тъй като имат свръхликвидност. Кредитният пазар продължава да е много деен сега. Големите банки се борят за пазарен дял в конкуренция между тях, рефинансиранията също са известни. Трудно биха повишили съществено лихвите, тъй като инвестицията им сега е в предстоящ пазарен дял, даже на минимална облага, разяснява той.
Какви са най-честите условия, които клиентите имат, когато търсят жилище, и съумява ли пазарът да отговори на търсенето им? И какви са разликите, когато става въпрос за живеене и за инвестиция?
Имотите, които се търсят с капиталова цел, се избира да са по-малки, т.е. в тях да бъде вложен по-малък капитал за покупка и обзавеждане, със относително добра рентабилност. Най-търсени са двустайните обзаведени жилища, които се намират в по-голям град.
По думите на специалиста се регистрира наклонност след пандемията, когато става въпрос за лично прилагане, клиентите да минават от по-малко към по-голямо жилище, в случай че имат опция.
„ Други излязоха от апартамент в къща. Помните, беше огромно преимущество да имаш парцел с двор. Нещо, което беше немислимо за нашия нрав и народопсихология преди 10 години – да имаме апартамент на сутерен с двор, сега е много известно . Доста сътрудници проектират такива здания, в това число и ние в предстоящ план ще имаме постройка с жилища на сутерен със личен двор “, разяснява Евгени Василев. Той означи, че клиентите търсят изрично по-пространствени жилища с опция за достъп до някаква зелена повърхност.
„ Тенденция, която забелязахме в последните три месеца, е обвързвана със запитвания за къщи на 20-30 км от София, нещо сред градски и селски вид къща. Или хората да се ориентират към покупка на урегулирани парцели и дребни имоти, на които да застроят лични къщи, още веднъж в този радиус. Ако за това бюджетът преди две-три години беше 30 000 евро, в този момент към този момент имаме запитвания на клиенти, които са подготвени единствено за земята да платят 100 000 евро “, даде образец той.
Има ли такива подобаващи имоти като оферти и къде съответно? С какво е обвързвана тази наклонност?
В посока на запад от София има много оферти и регионът става известен. На изток от София предлагането е извънредно малко, тъй като тази част към този момент беше обект на интерес преди години. Колега от офиса ни в Пловдив показа свеж образец за клиенти от София, които са купили дребна къща в покрайнините на Пловдив, тъй като работят вкъщи. Къщата е доста по-достъпна като цена в този регион и е на цената на тристаен апартамент в столицата. Освен това работят и живеят измежду природа и добра среда.
Каква е обстановката при ваканционните парцели?
Преди 10-15 години ваканционните парцели се движеха главно от задграничен пазар – англичани в Банско и руснаци по Черноморието. След Крим, и изключително с войната в Украйна, мога да кажа, че съветският пазар на купувачи не съществува, на места има продавачи, които се пробват да осъществят парцелите си. След 2021 година обаче виждаме възобновяване на пазара и изключително на черноморските парцели. Той стартира да се движи от български купувачи, което е хубаво, тъй като това не е спекулативно придвижване, това са хора, които разполагат с спомагателни средства и си закупуват по този начин наречения втори дом. Търсят се дребни жилища, които обичайно се продават обзаведени за прилагане. Някои от клиентите, в интервал, в който не ги употребяват, ги отдават чартърен краткосрочно, изясни специалистът.
По думите на Евгени Василев това търсене е повишило цените на парцелите към Слънчев бряг, Созопол, по Южното Черноморие. Ако едно двустайно обзаведено жилище преди три години в Созопол е коствало към 35 000 – 40 000 евро, към този момент има покупко-продажби за 65 000 евро. В Банско също се регистрира възобновяване на търсенето.
В какъв ценови диапазон се срещат търсенето и предлагането?
Средните цени на панелните жилища в София са сред 1300 и 1600 евро на кв. метър. За мен това е надценен пазар, само че той се движи от това, че те са подготвени и могат да се употребяват незабавно. В необятния център цените са от порядъка на 1600-2000 евро на кв. метър, само че имаме и покупко-продажби на топ местоположения, които надвишават 2500 евро на кв. метър, разяснява Василев.
В Пловдив междинните цени са с 20-25 % по-ниски от тези в София , макар че в последните една-две години вторият по величина град у нас стартира да наваксва изоставането като междинна цена на кв. метър. Сред аргументите за това е индустриалното му развиване в последно време, сподели Василев и добави, че в едно от тримесечията на предходната година цените в двата града съвсем са се изравнили.
Ръст, въпреки и не фрапантен, се регистрира при наемите след спада по време на пандемията.
„ Ако преди един парцел се е продавал за към 20-30 дни, сега лишава малко повече време , клиентите са малко по-нерешителни. Има едно изчакване от октомври-ноември 2022 година за някаква по-сериозна промяна на пазара и това е коментар от купувачите. Намаляване на цените обаче не виждаме в нито един сегмент “, изясни той.
По думите му упованията за това евентуално се образуват от протичащото се в Западна Европа и Съединени американски щати, където има сериозно покачване на лихвите и понижаване на ипотечните заеми , което се отразява и на имотния пазар.
„ В България към момента това не се случва, няма промяна в цените, даже в някои сегменти има леко покачване в последните шест месеца. Отчетливо се следи спад в броя покупко-продажби. Ако има готово жилище на пазарна цена, покупко-продажбите към момента се осъществят доста бързо. В момента у нас няма доста подготвени жилища, а много здания в градеж. Жилищата в тях се продават по-трудно, в това число поради терзания, че постройките няма да се завършат, въпреки че няма нито един сходен случай в България. В момента нашата компания също строи, не изпитваме усложнения с финансиране на личното си строителство и не съм чул сътрудници да изпитват такива “, сподели още Евгени Василев.
Той посочи, че от позиция на пазара на ново строителство през последните 2-3 години е имало сериозен растеж и на продукция, и на покупко-продажби.
„ Мога да кажа, че множеството сътрудници вложители разполагат със сериозна ликвидност, което даже в обстановка на закъснение на пазара на недвижими парцели сега оказва помощ да осъществят постройките си, като не разчитат чак толкоз доста на крайния клиент за покупка на парцела по време на строителството „, изясни специалистът.
Затова съгласно него съществува баланс на пазара през последните месеци – нито продавачите са склонни да смъкват цените, тъй като имат запас, нито купувачите избързват, тъй като разчитат, че повишението на лихвите може да докара до някаква промяна на пазара.
Как ще повлияе на имотния пазар решението на Българската национална банка да усили наложителните минимални запаси на банките?
Според Евгени Василев то няма да повлияе на първите 6-7 огромни банки, тъй като имат свръхликвидност. Кредитният пазар продължава да е много деен сега. Големите банки се борят за пазарен дял в конкуренция между тях, рефинансиранията също са известни. Трудно биха повишили съществено лихвите, тъй като инвестицията им сега е в предстоящ пазарен дял, даже на минимална облага, разяснява той.
Какви са най-честите условия, които клиентите имат, когато търсят жилище, и съумява ли пазарът да отговори на търсенето им? И какви са разликите, когато става въпрос за живеене и за инвестиция?
Имотите, които се търсят с капиталова цел, се избира да са по-малки, т.е. в тях да бъде вложен по-малък капитал за покупка и обзавеждане, със относително добра рентабилност. Най-търсени са двустайните обзаведени жилища, които се намират в по-голям град.
По думите на специалиста се регистрира наклонност след пандемията, когато става въпрос за лично прилагане, клиентите да минават от по-малко към по-голямо жилище, в случай че имат опция.
„ Други излязоха от апартамент в къща. Помните, беше огромно преимущество да имаш парцел с двор. Нещо, което беше немислимо за нашия нрав и народопсихология преди 10 години – да имаме апартамент на сутерен с двор, сега е много известно . Доста сътрудници проектират такива здания, в това число и ние в предстоящ план ще имаме постройка с жилища на сутерен със личен двор “, разяснява Евгени Василев. Той означи, че клиентите търсят изрично по-пространствени жилища с опция за достъп до някаква зелена повърхност.
„ Тенденция, която забелязахме в последните три месеца, е обвързвана със запитвания за къщи на 20-30 км от София, нещо сред градски и селски вид къща. Или хората да се ориентират към покупка на урегулирани парцели и дребни имоти, на които да застроят лични къщи, още веднъж в този радиус. Ако за това бюджетът преди две-три години беше 30 000 евро, в този момент към този момент имаме запитвания на клиенти, които са подготвени единствено за земята да платят 100 000 евро “, даде образец той.
Има ли такива подобаващи имоти като оферти и къде съответно? С какво е обвързвана тази наклонност?
В посока на запад от София има много оферти и регионът става известен. На изток от София предлагането е извънредно малко, тъй като тази част към този момент беше обект на интерес преди години. Колега от офиса ни в Пловдив показа свеж образец за клиенти от София, които са купили дребна къща в покрайнините на Пловдив, тъй като работят вкъщи. Къщата е доста по-достъпна като цена в този регион и е на цената на тристаен апартамент в столицата. Освен това работят и живеят измежду природа и добра среда.
Каква е обстановката при ваканционните парцели?
Преди 10-15 години ваканционните парцели се движеха главно от задграничен пазар – англичани в Банско и руснаци по Черноморието. След Крим, и изключително с войната в Украйна, мога да кажа, че съветският пазар на купувачи не съществува, на места има продавачи, които се пробват да осъществят парцелите си. След 2021 година обаче виждаме възобновяване на пазара и изключително на черноморските парцели. Той стартира да се движи от български купувачи, което е хубаво, тъй като това не е спекулативно придвижване, това са хора, които разполагат с спомагателни средства и си закупуват по този начин наречения втори дом. Търсят се дребни жилища, които обичайно се продават обзаведени за прилагане. Някои от клиентите, в интервал, в който не ги употребяват, ги отдават чартърен краткосрочно, изясни специалистът.
По думите на Евгени Василев това търсене е повишило цените на парцелите към Слънчев бряг, Созопол, по Южното Черноморие. Ако едно двустайно обзаведено жилище преди три години в Созопол е коствало към 35 000 – 40 000 евро, към този момент има покупко-продажби за 65 000 евро. В Банско също се регистрира възобновяване на търсенето.
В какъв ценови диапазон се срещат търсенето и предлагането?
Средните цени на панелните жилища в София са сред 1300 и 1600 евро на кв. метър. За мен това е надценен пазар, само че той се движи от това, че те са подготвени и могат да се употребяват незабавно. В необятния център цените са от порядъка на 1600-2000 евро на кв. метър, само че имаме и покупко-продажби на топ местоположения, които надвишават 2500 евро на кв. метър, разяснява Василев.
В Пловдив междинните цени са с 20-25 % по-ниски от тези в София , макар че в последните една-две години вторият по величина град у нас стартира да наваксва изоставането като междинна цена на кв. метър. Сред аргументите за това е индустриалното му развиване в последно време, сподели Василев и добави, че в едно от тримесечията на предходната година цените в двата града съвсем са се изравнили.
Ръст, въпреки и не фрапантен, се регистрира при наемите след спада по време на пандемията.
Източник: flashnews.bg
КОМЕНТАРИ